Dès 2020, un « carnet numérique » pour les logements neufs

Le carnet numérique du logement deviendra tout d’abord impératif pour les logements neufs (constructions dont le permis de construire aura été déposé à compter du 1er janvier 2020). Il s’étendra ensuite à l’ensemble des logements soumis à un changement de propriétaire à partir du 1er janvier 2025.

Sachant qu’il y a environ 400 000 constructions par an, outre 900 000 « mutations », le gouvernement estime à 1,3 millions le « volume global de nouveaux logements assujettis » d’ici à l’entrée en vigueur complète de la réforme.

Mais quelles sont donc les informations qui devront bientôt être consignées dans chaque carnet numérique d’un logement ? On apprend dans le projet d’arrêté que celui-ci contiendra, sous réserve néanmoins « de leur existence » :

1. Les plans de surface et les coupes du gros œuvre, du bâtiment et du génie civil composant le logement, tels qu’ils ont été exécutés à la livraison initiale du logement ou lors d’une intervention ultérieure, ainsi que leurs éventuelles mises à jour.
2. Les plans, schémas et descriptifs des différents réseaux présents (eau, électricité, gaz, communication, assainissement, aération), ainsi que leurs éventuelles mises à jour.
3. Les notices de fonctionnement, de maintenance et d’entretien de l’ouvrage et des équipements (mises à jour lors de chaque intervention ultérieure).
4. La nomenclature des équipements présents à la livraison initiale du logement ou lors d’une intervention ultérieure (ainsi que ses éventuelles mises à jour).
5. Le dossier de sécurité incendie (ainsi que ses éventuelles mises à jour).
6. Les arrêtés de permis de construire délivrés.
7. Le dernier dossier de diagnostic technique (qui comprend notamment le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d'exposition au plomb, etc.).
8. Le récapitulatif standardisé d’étude thermique.
9. L’attestation d’achèvement (dans le cas d’une vente d’un immeuble à construire).
10. L’attestation de conformité des travaux.
11. Les contrats d’assurance dommages-ouvrage et d’assurance de responsabilité civile décennale.
12. Les attestations de délivrance de labels ou de certifications mettant en exergue les qualités du bâtiment
13. Les dates, plans et descriptions des travaux d’aménagement ou de rénovation du logement, intervenus depuis la création du carnet numérique, et, le cas échéant, l’identification de l’entreprise ayant réalisé les travaux.
14. La « note technique » relative à la sécurité des piscines.
15. Le contrat d’entretien et le livret d’entretien, mis à jour, liés à la sécurité des portes automatiques de garage.
16. L’attestation de traitement contre les termites.
17. Le contrat et le carnet d’entretien d’ascenseur, ainsi que le dernier rapport de contrôle technique d’ascenseur.
18. Le dernier rapport de contrôle périodique de chaudière, ainsi que la dernière attestation d’entretien de chaudière.
19. Les derniers rapports d’inspection et de contrôles d’étanchéité des systèmes de climatisation et pompes à chaleur réversibles.
20. Les livrets de climatisation et de chaufferie.
21. Le passeport technique de l’installation intérieure gaz.
22. Les dates de changements d’un des équipements intervenus depuis la création du carnet numérique.
23. Le dernier rapport de visite des installations d’assainissement non collectif.
24. Les numéros d’identification des points de livraison des différents réseaux.

De manière facultative, le carnet numérique du logement pourra également accueillir diverses attestations, relatives par exemple au respect des règles d’accessibilité aux personnes handicapées.

Pour les logements en location, devront également figurer, de manière obligatoire :

• L’état des lieux d’entrée et de sortie.
• Les pièces justificatives des charges récupérables.
• La déclaration de mise en location et l’autorisation préalable de mise en location ou la décision de son refus (dans les zones qui y sont soumises).

Le contrat de bail signé pourra être versé dans le carnet numérique du logement, à titre facultatif.

Un outil aux frais des propriétaires

De nombreuses informations devront être accessibles « dans un format de données structuré et ouvert ». Et pour cause. Le projet de décret impose que l’intégralité des données du carnet soit extractible, et puisse même « être transférée vers un autre service en ligne proposant la tenue de ce carnet », dans un délai d’un mois et « sans frais de gestion supplémentaires ».

Les pouvoirs publics souhaitent ainsi qu’il soit facilement possible de changer de fournisseur. Il n’y aura d’ailleurs pas de service en ligne unique (proposé par exemple par l’État).

Les textes notifiés à Bruxelles prévoient en effet que les propriétaires pourront soit faire appel à des prestataires privés (homologués en quelque sorte par le ministère du Logement), soit développer leur propre service de carnet numérique du logement. Cette réforme ne devrait donc pas rester indolore pour les contribuables, même si le gouvernement estime que le coût d’un tel outil ne dépassera pas les douze euros par an.

« Les obligations de transmission vers le carnet numérique consistent en des envois de mél ce qui ne génèrera pas de coût particulier », avance au passage l’exécutif – quand bien même les modalités exactes d'alimentation du carnet demeurent relativement floues.

Lors d’un changement de locataire, ses données personnelles devront être purgées

Lors de la vente d’un logement neuf, le maître d’œuvre devra « transmettre au maître d’ouvrage, au plus tard, à la livraison des ouvrages et équipements, tous les documents dont il dispose, sous les formats attendus, et qui permettent au maître d’ouvrage de renseigner le carnet numérique ». Ensuite, le propriétaire remplira au fil du temps son carnet numérique. Certains professionnels seront néanmoins tenus d’y transférer directement certains documents (par exemple lors des contrôles des chaudières).

Le projet de décret précise bien que le contenu du carnet devra être « transféré à chacun des propriétaires successifs du logement ». Il a en outre vocation à être impérativement « tenu à jour, même en cas de changement d’usage ou de mutation du logement », et ce jusqu’à la « destruction complète du bâtiment ».

En principe, les données du carnet ne seront à la fois « accessibles et modifiables que par le propriétaire du logement ». Tout locataire devra néanmoins disposer d’un accès, et ce dès la signature du bail. Il deviendra même « tenu de mettre à jour (...) les informations et documents relatifs à l’entretien du logement et des équipements qui lui incombe ».

Les informations concernant le locataire devront cependant être supprimées à la fin du contrat de bail.

En cas de vente, l’ancien propriétaire sera ainsi « responsable de la suppression des données à caractère personnel le concernant ou concernant les éventuels anciens locataires, avant le transfert du contenu du carnet numérique ».

Avec cette réforme, le gouvernement espère différents bénéfices « en termes de qualité d’informations et de services rendus ». Il envisage même une « information personnalisée sur les aides disponibles pour réaliser des travaux de rénovation énergétique », ou bien encore sur les éléments défaillants d’un équipement, etc. « Les gains ne se mesureront que sur le long terme » prévient toutefois l’exécutif, puisque aucun chiffre n’est fourni à la Commission européenne.

La notification auprès de l'autorité bruxelloise enclenchant une période dite de « statu quo » de trois mois, aucun texte ne devrait paraître au Journal officiel avant le mois d’août.

• Consulter le projet de décret (PDF)
• Consulter le projet d’arrêté (PDF)